El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce importantes novedades fiscales para propietarios e inquilinos. Entre ellas destacan reducciones de hasta el 100 % en el IRPF por el alquiler de viviendas, una nueva deducción para arrendatarios, cambios en la tributación de segundas residencias y modificaciones en el IVA de los alojamientos turísticos.
La fiscalidad de la vivienda vuelve a cambiar en España.
El 7 de octubre de 2026 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 29/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Aunque la norma también modifica la legislación de arrendamientos y otras disposiciones relacionadas con el mercado inmobiliario, su título II contiene novedades especialmente importantes en materia tributaria.
La Agencia Tributaria ha publicado una nota informativa específica para explicar estas modificaciones.
¿Tienes una vivienda alquilada? ¿Estás pensando en poner un inmueble en alquiler? ¿Vives de alquiler y presentas la declaración de la renta? ¿Dispones de una segunda residencia? ¿Eres propietario de una vivienda turística?
En todos estos casos, la nueva regulación puede tener consecuencias económicas.
Sin embargo, hay una cuestión esencial que debe tenerse en cuenta desde el primer momento: las medidas no se aplican todas desde la misma fecha y algunos beneficios fiscales están sujetos a requisitos muy concretos.
Desde González Rodríguez Asesores analizamos las novedades más relevantes, explicamos cómo funcionan y qué deben revisar propietarios, inquilinos y empresas inmobiliarias.
¿QUÉ CAMBIA CON EL REAL DECRETO-LEY 29/2026?
La norma entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026, aunque establece fechas específicas para distintas modificaciones.
Entre las principales novedades tributarias encontramos cambios en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en el Impuesto sobre el Valor Añadido, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y en el régimen fiscal de determinadas sociedades inmobiliarias.
Sus objetivos declarados son favorecer el alquiler residencial, incentivar las rentas asequibles, reforzar la oferta pública de vivienda y modificar el tratamiento de determinados inmuebles destinados a usos turísticos o que permanecen desocupados.
No obstante, conviene distinguir entre una reducción fiscal para el propietario, una deducción para el inquilino y un recargo tributario municipal.
No son conceptos equivalentes ni tienen los mismos beneficiarios.
HASTA UN 100 % DE REDUCCIÓN EN EL IRPF PARA DETERMINADOS ALQUILERES
Una de las principales novedades se encuentra en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, modificado por el artículo 6 del Real Decreto-ley.
La reforma establece nuevos porcentajes de reducción sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda.
Esto significa que el beneficio se aplica sobre el rendimiento calculado conforme a las reglas del impuesto, no directamente sobre todo el dinero recibido del inquilino.
¿SE PUEDE DEJAR DE TRIBUTAR POR EL ALQUILER?
En determinados supuestos, la reducción puede alcanzar el 100 %.
Por ejemplo, la nueva normativa contempla ese porcentaje para determinados propietarios que no tengan la condición de grandes tenedores y formalicen un nuevo contrato reduciendo la renta inicial en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización que corresponda.
Pero deben cumplirse las condiciones específicas previstas legalmente.
Entre ellas, la norma distingue si el nuevo contrato se celebra con el mismo arrendatario o con uno diferente y, en este último supuesto, establece condiciones adicionales sobre el precio del alquiler.
También puede resultar aplicable la reducción del 100 % cuando un propietario que no sea gran tenedor alquile por primera vez la vivienda a una renta inferior al límite máximo correspondiente del sistema de índices de referencia.
Por tanto, no es correcto afirmar que cualquier propietario que rebaje un 5 % el alquiler puede aplicar automáticamente una reducción del 100 %.
Es necesario comprobar el contrato anterior, el nuevo precio, la condición del arrendador y los restantes requisitos legales.
¿QUÉ OTRAS REDUCCIONES DEL IRPF SE ESTABLECEN?
La reforma contempla distintos porcentajes según las características del alquiler.
Por ejemplo, para determinados nuevos contratos celebrados por arrendadores que no sean grandes tenedores, cuando la renta inicial se reduzca en más de un 5 % y no proceda la reducción superior, pueden resultar aplicables porcentajes del 95 %, 90 %, 85 % o 70 %, según las circunstancias.
Entre los factores relevantes figuran la ubicación de la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado y la edad de los arrendatarios.
Cuando el nuevo contrato mantenga una renta no superior a la última del contrato anterior, la norma contempla, en el supuesto correspondiente, una reducción del 50 %.
Por el contrario, si el nuevo precio aumenta, el beneficio fiscal puede disminuir.
Para determinados nuevos contratos en los que la renta inicial se incrementa, se establecen reducciones escalonadas del 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, según la magnitud del incremento.
La normativa también contempla una reducción del 70 % para determinados alquileres sociales o vinculados a programas públicos y del 60 % cuando la vivienda haya sido rehabilitada en las condiciones legales durante los dos años anteriores al contrato.
EJEMPLO PRÁCTICO
Imaginemos que una persona tiene un piso alquilado en Almería y el contrato está próximo a finalizar.
Antes de renovar o formalizar un nuevo arrendamiento, decide estudiar si le conviene mantener, reducir o incrementar la renta.
La decisión no debería tomarse únicamente comparando los ingresos mensuales.
También habrá que calcular el rendimiento neto sujeto a tributación, identificar el porcentaje de reducción aplicable y comprobar si el contrato cumple las condiciones previstas por el IRPF y la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Una subida del alquiler podría generar mayores ingresos brutos, pero también reducir el beneficio fiscal correspondiente.
De igual modo, una reducción de la renta podría resultar fiscalmente interesante en determinados supuestos.
El resultado económico dependerá de las cifras concretas. Por ello, conviene realizar una simulación antes de firmar el contrato.
¿QUÉ OCURRE CON LOS CONTRATOS DE ALQUILER QUE YA ESTABAN VIGENTES?
Esta es una de las cuestiones más importantes.
La nueva regulación establece normas transitorias que distinguen según la fecha de celebración del contrato.
En particular, los nuevos porcentajes descritos anteriormente se vinculan, con carácter general, a determinados contratos de alquiler de vivienda habitual celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026.
Los contratos anteriores deben examinarse conforme al régimen transitorio aplicable.
Por tanto, un propietario no debe aplicar automáticamente las nuevas reducciones a todos los alquileres que declaró en ejercicios anteriores.
Además, la norma introduce un beneficio específico del 80 % para determinadas situaciones de prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan las condiciones relativas al precio y el propietario no tenga la consideración de gran tenedor.
Este régimen tiene reglas temporales propias que deben comprobarse antes de aplicarlo.
NUEVA DEDUCCIÓN EN EL IRPF PARA QUIENES VIVEN DE ALQUILER
La reforma no se limita a beneficiar a los propietarios.
También incorpora una nueva deducción estatal por el alquiler de la vivienda habitual mediante el artículo 68.6 de la Ley del IRPF.
Esta deducción está dirigida a contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales, siempre que cumplan los requisitos legales.
Con carácter general, permite deducir el 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual.
Cuando la base imponible no supera los 23.007,20 euros, la base máxima de deducción es de 11.630 euros anuales.
Para bases imponibles comprendidas entre esa cifra y 33.007,20 euros, la base máxima disminuye conforme a la fórmula establecida en la norma.
EJEMPLO PRÁCTICO
Imaginemos que una trabajadora residente en Almería paga 700 euros mensuales por el alquiler de su vivienda habitual.
Durante doce meses habrá satisfecho un total de 8.400 euros.
El 10 % de esa cantidad equivale a 840 euros.
Ese importe sería una deducción potencial, no una cantidad garantizada, porque su aplicación depende de la base imponible, las condiciones de titularidad de otras viviendas y los restantes requisitos legales.
Además, deberá estudiarse su compatibilidad con otras deducciones.
¿Y SI EL INQUILINO TIENE OTRA VIVIENDA EN PROPIEDAD?
El nuevo precepto establece restricciones relacionadas con la titularidad de otros inmuebles próximos a la vivienda arrendada.
En particular, deben examinarse las circunstancias en las que el contribuyente o miembros de su unidad familiar sean propietarios o titulares de determinados derechos sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kilómetros.
La norma contempla excepciones cuando existen resoluciones administrativas o judiciales que impiden utilizarla como residencia.
Por tanto, tener una vivienda en propiedad puede resultar relevante para determinar si procede la deducción.
CAMBIOS EN LA TRIBUTACIÓN DE LAS SEGUNDAS RESIDENCIAS Y VIVIENDAS VACÍAS
Otra novedad importante afecta al artículo 85 de la Ley del IRPF.
Este precepto regula la imputación de rentas inmobiliarias.
Se trata de una tributación que puede afectar, por ejemplo, a determinadas segundas residencias que no constituyen la vivienda habitual del contribuyente y que tampoco generan ingresos por alquiler.
¿QUÉ OCURRE EN 2026?
La norma mantiene para 2026 una regla específica que permite aplicar el porcentaje de imputación del 1,1 % en determinados municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados con efectos desde el 1 de enero de 2012.
Esta previsión se introduce mediante la modificación de la disposición adicional quincuagésima quinta de la Ley del IRPF.
¿QUÉ CAMBIARÁ EN 2027?
A partir del 1 de enero de 2027 se introduce una escala progresiva para la imputación de determinadas rentas inmobiliarias.
La escala utiliza los siguientes tramos de suma de valores catastrales:
- Hasta 100.000 euros: 1,1 %.
- Entre 100.000 y 500.000 euros: 1,5 % para ese tramo.
- Entre 500.000 y 1.000.000 de euros: 2 % para ese tramo.
-
Por encima de 1.000.000 de euros: 3 % para el exceso.
La norma establece también reglas sobre el tiempo durante el cual se ha sido titular del inmueble y sobre los supuestos en los que no existe valor catastral.
Por tanto, no debe aplicarse un único porcentaje a todo el valor si corresponde utilizar la escala progresiva.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una persona tiene varios inmuebles urbanos que no constituyen su vivienda habitual y que no están alquilados.
Para calcular la imputación de rentas correspondiente a 2027 tendrá que identificar los valores catastrales de los inmuebles incluidos en el ámbito de la norma y aplicar la escala establecida.
El resultado dependerá de la suma de dichos valores, de los períodos de titularidad y de las demás circunstancias relevantes.
La nueva escala puede tener especial importancia para contribuyentes con varias viviendas o con inmuebles de elevado valor catastral.
NOVEDADES EN EL IVA DE LOS ALQUILERES TURÍSTICOS Y DE CORTA DURACIÓN
El artículo 7 del Real Decreto-ley modifica la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Uno de sus principales cambios afecta a determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas.
Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, se modifica el alcance de la exención del IVA.
La norma contempla la tributación al tipo reducido del 10 % en determinados alojamientos de duración no superior a treinta noches, cuando concurren las condiciones legalmente previstas y no se trata de la vivienda habitual del arrendador.
También se mantiene la tributación cuando se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera.
¿TODOS LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS VAN A PAGAR IVA?
No.
Debemos diferenciar los arrendamientos destinados a satisfacer una necesidad residencial ordinaria de los supuestos de alojamiento de corta duración comprendidos en la reforma.
El hecho de que una vivienda esté amueblada tampoco determina, por sí solo, la aplicación de IVA.
Para conocer el tratamiento correcto habrá que examinar la duración de cada estancia, el destino del inmueble, la existencia de servicios complementarios y las condiciones previstas por la ley.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una persona posee un apartamento en la costa de Almería y lo alquila por períodos de siete o diez noches a distintos huéspedes.
Si concurren los requisitos establecidos en la nueva regulación, deberá revisar si desde el 1 de diciembre de 2026 la operación queda sujeta y no exenta de IVA, con aplicación del tipo correspondiente.
Esto puede exigir cambios en la facturación, el registro de operaciones y las declaraciones tributarias.
Por tanto, los propietarios de viviendas destinadas al alojamiento de corta duración deberían revisar su situación fiscal antes de la fecha de efectos de la reforma.
IVA REDUCIDO EN DETERMINADAS OBRAS DE REHABILITACIÓN Y REPARACIÓN
La norma también contempla modificaciones destinadas a favorecer determinadas actuaciones en viviendas.
Entre ellas se encuentra la ampliación del tratamiento del IVA reducido del 10 % para ciertas obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual.
Sin embargo, deben cumplirse los requisitos legales.
Entre las condiciones relevantes figuran la antigüedad de la vivienda, la naturaleza de los trabajos, los medios de pago y la proporción que representan los materiales aportados respecto de la operación.
Por tanto, no toda obra realizada en un inmueble alquilado puede facturarse automáticamente al 10 %.
EJEMPLO PRÁCTICO
Un propietario decide renovar determinadas instalaciones de una vivienda que destinará a alquiler habitual.
Antes de contratar las obras debería comprobar si la operación cumple los requisitos para aplicar el tipo reducido.
También conviene revisar el presupuesto y la factura para verificar que los conceptos se encuentran correctamente desglosados.
Una aplicación incorrecta del tipo de IVA puede producir posteriores regularizaciones.
CAMBIOS FISCALES EN LA VENTA DE VIVIENDAS AL SECTOR PÚBLICO
El Real Decreto-ley incorpora beneficios específicos para determinadas transmisiones de vivienda a administraciones públicas o entidades dependientes.
La finalidad es incentivar que inmuebles privados se incorporen al parque público de vivienda mediante las condiciones de protección previstas por la norma.
En determinados supuestos se contempla la exención de ganancias patrimoniales derivadas de estas operaciones.
Sin embargo, no toda venta de una vivienda a una entidad pública queda automáticamente exenta del IRPF.
Será necesario acreditar las características de la operación y las condiciones legales de protección de la vivienda.
También se establecen mecanismos específicos relacionados con determinadas cuentas de ahorro e inversión, que presentan requisitos particulares y reglas sobre reinversión.
Por su complejidad, resulta especialmente recomendable realizar un estudio fiscal previo antes de formalizar una transmisión.
NUEVOS RECARGOS DEL IBI SOBRE VIVIENDAS VACÍAS Y ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS
La reforma introduce cambios en el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Entre las novedades se encuentran nuevas posibilidades de recargo del IBI respecto de determinados inmuebles residenciales desocupados y viviendas destinadas a alojamientos turísticos.
En municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado, la norma permite establecer recargos sobre determinadas viviendas de uso turístico.
Los porcentajes pueden alcanzar el 50 %, 100 % o 150 % de la cuota líquida, según las circunstancias y el número de inmuebles del titular comprendidos en la regulación.
¿SE APLICARÁN AUTOMÁTICAMENTE EN TODOS LOS MUNICIPIOS?
No.
La normativa atribuye a los ayuntamientos la posibilidad de establecer estos recargos mediante sus ordenanzas fiscales.
Por tanto, no puede afirmarse que cualquier propietario de una vivienda turística en España vaya a pagar automáticamente un 150 % adicional de IBI.
Será necesario comprobar si el municipio reúne las condiciones legales y si ha aprobado la ordenanza correspondiente.
Lo mismo sucede con los recargos sobre determinados inmuebles desocupados de forma permanente.
En Almería y en el resto de municipios, la aplicación concreta deberá verificarse en la ordenanza fiscal municipal vigente.
¿AFECTA TAMBIÉN A LAS SOCIEDADES INMOBILIARIAS?
Sí.
El artículo 9 del Real Decreto-ley modifica el régimen tributario de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, conocidas como SOCIMI.
La reforma introduce reglas específicas relacionadas con los beneficios no distribuidos procedentes de determinadas actividades de arrendamiento residencial.
Entre otras medidas, se contempla un gravamen especial del 25 % en los supuestos y condiciones establecidos legalmente.
También se introducen reglas vinculadas a la proporción de viviendas destinadas al alquiler a precio asequible.
No obstante, esta regulación no debe trasladarse automáticamente a cualquier sociedad limitada propietaria de viviendas.
El régimen de las SOCIMI es específico y presenta requisitos propios.
Por ello, las sociedades afectadas deberán analizar la norma y su régimen transitorio.
¿QUÉ DEBEN HACER AHORA LOS PROPIETARIOS Y LOS INQUILINOS?
La nueva regulación exige revisar las decisiones inmobiliarias desde una perspectiva fiscal.
Para los propietarios que alquilan viviendas, resulta especialmente importante comprobar la fecha de los contratos, su duración, la evolución de las rentas y los requisitos de las nuevas reducciones del IRPF.
Para quienes están pensando en adquirir una vivienda destinada al alquiler, conviene incorporar el efecto fiscal a los cálculos de rentabilidad.
Los propietarios de viviendas turísticas deberán analizar las modificaciones del IVA y comprobar sus obligaciones de facturación.
Por su parte, los inquilinos deberían estudiar si reúnen los requisitos para aplicar la nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual.
Y las personas con segundas residencias deberán prestar atención a las nuevas reglas de imputación de rentas inmobiliarias previstas para 2027.
También es recomendable conservar los contratos, justificantes bancarios de pago, datos catastrales, facturas de obras y demás documentación necesaria para acreditar los beneficios fiscales.
¿CUÁLES SON LOS PRINCIPALES RIESGOS FISCALES?
Uno de los errores más frecuentes que puede generar esta reforma consiste en aplicar porcentajes de reducción sin comprobar todos sus requisitos.
También pueden producirse problemas cuando se confunden las fechas de entrada en vigor y los períodos impositivos en los que procede aplicar las novedades.
Por ejemplo, un propietario podría entender equivocadamente que la reducción del 100 % resulta aplicable a cualquier contrato vigente.
Otro contribuyente podría aplicar la deducción por alquiler sin tener en cuenta sus límites de base imponible o la titularidad de otra vivienda.
Y un titular de alojamiento turístico podría continuar facturando sin IVA una operación que, desde el 1 de diciembre, deba recibir un tratamiento diferente.
En estos supuestos pueden surgir regularizaciones, intereses y, cuando concurran los presupuestos legales, consecuencias sancionadoras.
Por ello, antes de presentar una autoliquidación o modificar la forma de facturación es recomendable comprobar el tratamiento tributario correcto.
CONCLUSIÓN: LA FISCALIDAD DE LA VIVIENDA CAMBIA Y CONVIENE REVISAR LOS CONTRATOS ANTES DE TOMAR DECISIONES
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce una reforma importante de la fiscalidad inmobiliaria en España.
Entre sus principales novedades se encuentran las nuevas reducciones en el IRPF por alquiler de vivienda, una deducción estatal para determinados inquilinos, la modificación de la imputación de rentas de segundas residencias y nuevas reglas de IVA para alojamientos de corta duración.
También se contemplan beneficios vinculados a la rehabilitación y transmisión de viviendas, así como nuevas posibilidades de recargo del IBI y modificaciones en el régimen tributario de las SOCIMI.
Sin embargo, estas medidas no tienen una aplicación uniforme.
Las ventajas fiscales dependen del tipo de vivienda, la fecha del contrato, la situación del contribuyente y el cumplimiento de condiciones específicas.
Por ello, resulta aconsejable realizar un análisis individualizado antes de subir o bajar una renta, firmar un nuevo contrato de alquiler, iniciar una reforma o transmitir un inmueble.
Desde González Rodríguez Asesores ofrecemos asesoramiento fiscal y jurídico a particulares, propietarios, autónomos y empresas.
Analizamos la tributación de inmuebles, las declaraciones de IRPF, las obligaciones de IVA, la fiscalidad de los arrendamientos y las consecuencias económicas de las operaciones inmobiliarias.
Si tienes una vivienda alquilada, quieres comprobar si puedes beneficiarte de las nuevas reducciones fiscales o necesitas adaptar la tributación de tu alojamiento turístico al Real Decreto-ley 29/2026, puedes contactar con González Rodríguez Asesores.
Estudiaremos tu situación y la documentación correspondiente para determinar qué beneficios, obligaciones y plazos resultan aplicables.
Porque una decisión inmobiliaria no debe valorarse únicamente por el precio del alquiler o de la compraventa: sus consecuencias fiscales pueden influir de manera decisiva en la rentabilidad final.