El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos españoles. El incremento de los precios del alquiler, las dificultades para encontrar una vivienda asequible y la inseguridad que puede provocar la finalización de un contrato afectan cada vez a más familias.
Pero estas circunstancias no afectan únicamente a quienes viven de alquiler. Los propietarios también necesitan conocer sus derechos, las condiciones para recuperar sus inmuebles, las obligaciones que deben cumplir y el tratamiento fiscal de los rendimientos que obtienen.
En este contexto, el desahucio de María del Carmen Abascal, una mujer de 87 años que residía en Madrid, dio lugar a un importante debate sobre la protección de los arrendatarios y la regulación del mercado inmobiliario.
A raíz de estos acontecimientos se impulsaron diversas reformas conocidas popularmente como «Ley Maricarmen» o «Decreto Maricarmen».
El resultado más reciente es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que introduce cambios relevantes en materia de vivienda, alquileres, desahucios y fiscalidad inmobiliaria.
Su entrada en vigor se produjo el 8 de octubre de 2026, aunque, por su naturaleza de real decreto-ley, debe someterse al procedimiento de convalidación parlamentaria.
Desde González Rodríguez Asesores queremos explicar cuáles son sus principales novedades, cómo afectan a inquilinos y propietarios y qué cuestiones deben revisarse antes de tomar decisiones sobre una vivienda alquilada.
¿QUÉ ES REALMENTE LA LEY MARICARMEN?
Lo primero que debemos aclarar es que la denominada Ley Maricarmen no constituye una denominación jurídica oficial.
Es el nombre popular con el que se conocen diferentes iniciativas impulsadas en materia de vivienda tras el desahucio de María del Carmen Abascal.
La norma actualmente relevante es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Esta disposición incorpora medidas que afectan a diferentes ámbitos: contratos de arrendamiento, protección frente a desahucios, fiscalidad de propietarios e inquilinos, adquisición de inmuebles y financiación para acceder a una primera vivienda.
No obstante, debemos distinguir entre la entrada en vigor de la norma y su convalidación por el Congreso de los Diputados.
Por ello, las explicaciones siguientes se refieren al contenido del real decreto-ley publicado en el BOE, cuya continuidad debe comprobarse según su tramitación parlamentaria.
NUEVAS PRÓRROGAS DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER: ¿PUEDE EL INQUILINO PERMANECER MÁS TIEMPO EN LA VIVIENDA?
Una de las novedades más importantes afecta a la duración de determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Hasta ahora, la Ley de Arrendamientos Urbanos ya establecía mecanismos de prórroga obligatoria y tácita, dependiendo de la fecha del contrato, la condición del arrendador y otras circunstancias.
La nueva regulación añade una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual.
Esta medida se recoge en la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026.
Para acceder a ella deben cumplirse los requisitos previstos en la norma, entre ellos que el contrato esté comprendido en los supuestos temporales establecidos, que el arrendatario solicite la prórroga y que se encuentre al corriente del pago del alquiler, habiéndolo estado también durante los ocho meses anteriores.
La prórroga se aplica por anualidades hasta el máximo legal y mantiene, con carácter general, las condiciones del contrato existente.
Sin embargo, no estamos ante una prórroga automática e incondicional de todos los contratos de alquiler.
La regulación contempla excepciones, como determinados acuerdos entre las partes, la formalización de nuevos contratos o la necesidad acreditada del arrendador de ocupar la vivienda, conforme a los requisitos legales.
Veamos un ejemplo.
Imaginemos que una familia vive de alquiler en Almería y que su contrato se encuentra próximo a finalizar en 2027.
El propietario les comunica su intención de no renovarlo.
Antes de asumir que deben abandonar la vivienda, será necesario comprobar si su contrato está incluido entre los que pueden acogerse a la nueva prórroga extraordinaria.
Si cumplen las condiciones legales y no concurre una excepción aplicable, podrían solicitar una ampliación de la duración contractual.
Desde el punto de vista del propietario, esto implica que no debe dar por finalizado un arrendamiento sin revisar previamente las posibilidades de prórroga legal.
¿SE PUEDEN SEGUIR SUBIENDO LOS PRECIOS DEL ALQUILER?
Otra modificación relevante se refiere a la actualización anual de las rentas.
La disposición final sexta introduce una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones comprendidas entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027.
La regulación distingue entre diferentes situaciones.
Cuando la renta supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, el real decreto-ley impide aplicar un incremento de actualización en los términos previstos.
En los demás supuestos, el incremento será el pactado conforme a la nueva regulación y, a falta de nuevo acuerdo entre las partes, no podrá superar el 2 %.
Esto significa que el propietario no puede asumir que cualquier cláusula contractual de actualización permite incrementar libremente la renta.
Por ejemplo:
Un propietario tiene alquilada una vivienda por 800 euros mensuales.
Si, atendiendo a la modalidad de actualización aplicable, corresponde utilizar el límite del 2 %, el incremento máximo resultante de ese porcentaje sería de 16 euros mensuales.
La renta pasaría de 800 a 816 euros.
No obstante, este ejemplo es únicamente ilustrativo. Antes de aplicar el incremento deberán comprobarse la fecha del contrato, la cláusula de actualización, los índices aplicables y las condiciones específicas de la nueva regulación.
Además, debemos distinguir entre la actualización anual de un contrato vigente y la fijación de la renta inicial de un nuevo arrendamiento, porque no se rigen necesariamente por las mismas reglas.
MAYOR PROTECCIÓN FRENTE A LOS DESAHUCIOS DE PERSONAS VULNERABLES
El artículo 2 del Real Decreto-ley 29/2026 regula un sistema extraordinario de suspensión de determinados desahucios de personas en situación de vulnerabilidad que carezcan de alternativa habitacional.
La norma distingue entre diferentes clases de demandantes.
Para determinadas entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios en las condiciones descritas legalmente, se establece un régimen específico de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030.
Para otros demandantes, incluidos determinados propietarios particulares, se contempla un sistema diferente de suspensión, revisión periódica, levantamiento de la medida y compensaciones en los supuestos previstos.
Por tanto, no significa que todos los desahucios queden prohibidos hasta 2030.
Será necesario examinar la situación de vulnerabilidad, la inexistencia de alternativa habitacional, las características del demandante y el procedimiento judicial concreto.
¿QUÉ OCURRE SI EL PROPIETARIO ES UNA PERSONA FÍSICA?
Esta cuestión es especialmente importante para quienes tienen una segunda vivienda alquilada como complemento de sus ingresos.
La nueva regulación no trata exactamente igual a todos los propietarios.
En determinados supuestos, cuando el demandante sea una persona física, se contempla la posibilidad de compensaciones por las rentas contractuales dejadas de percibir y otros conceptos legalmente previstos.
Asimismo, la suspensión no extingue automáticamente la obligación del arrendatario de satisfacer las cantidades debidas.
Por ejemplo:
Un matrimonio jubilado tiene una vivienda alquilada en Roquetas de Mar y utiliza esa renta para complementar sus pensiones.
Si se produce un impago y el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad, la solución jurídica no puede determinarse únicamente por la existencia de la deuda.
Será necesario examinar el procedimiento, las medidas de protección que pudieran resultar aplicables y, en su caso, las posibilidades de compensación del propietario.
Por ello, es especialmente importante disponer de asesoramiento antes de presentar una demanda o iniciar actuaciones para recuperar la vivienda.
NUEVAS REGLAS PARA LOS ALQUILERES DE TEMPORADA Y POR HABITACIONES
Uno de los objetivos de las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos es evitar que determinadas fórmulas contractuales puedan utilizarse para eludir las reglas protectoras del arrendamiento de vivienda habitual.
Los alquileres temporales y los contratos por habitaciones son modalidades utilizadas por estudiantes, trabajadores desplazados y personas que necesitan alojamiento durante determinados períodos.
Sin embargo, no cualquier contrato denominado «de temporada» tiene necesariamente esa naturaleza.
Lo relevante es la finalidad real del arrendamiento y las circunstancias de utilización del inmueble.
Las modificaciones introducidas deben examinarse conjuntamente con la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente con sus reglas sobre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Veamos un ejemplo práctico.
Un propietario de Almería alquila un piso durante once meses a una persona que realmente va a establecer allí su residencia permanente.
El simple hecho de indicar que el contrato dura once meses y denominarlo «alquiler de temporada» no garantiza que jurídicamente tenga esa consideración.
Será necesario determinar cuál es la finalidad efectiva del arrendamiento.
Para los propietarios que utilizan contratos de temporada o por habitaciones resulta recomendable revisar sus modelos contractuales, la justificación de la temporalidad y las obligaciones exigibles.
También deberán comprobarse las normas autonómicas, sectoriales y administrativas que correspondan.
NUEVOS INCENTIVOS FISCALES PARA LOS PROPIETARIOS QUE ALQUILAN SUS VIVIENDAS
Además de las modificaciones contractuales, el Real Decreto-ley 29/2026 contiene novedades fiscales.
Su artículo 6 modifica determinados aspectos de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Una de las novedades consiste en modificar el régimen de reducciones aplicables a determinados rendimientos netos positivos obtenidos por el alquiler de viviendas habituales.
La regulación contempla porcentajes de reducción que pueden llegar al 100 % cuando se cumplen condiciones específicas.
Entre las circunstancias relevantes se encuentran la reducción de la renta en un nuevo contrato, la ubicación de la vivienda, la edad del arrendatario y la condición del propietario como gran tenedor o pequeño arrendador.
No obstante, estos porcentajes no se aplican automáticamente a todos los alquileres ni a cualquier contribuyente.
¿QUÉ SIGNIFICA UNA REDUCCIÓN FISCAL DEL RENDIMIENTO DEL ALQUILER?
Debemos aclarar una cuestión que suele generar confusión.
Una reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo del alquiler no significa que Hacienda devuelva al propietario ese mismo porcentaje del importe cobrado.
Primero debe determinarse el rendimiento neto conforme a la normativa tributaria, teniendo en cuenta los ingresos y gastos fiscalmente deducibles.
Posteriormente se aplica, cuando proceda, la reducción correspondiente.
Por ejemplo:
Un propietario obtiene 9.000 euros de rendimiento neto positivo por el alquiler de una vivienda.
Si cumple los requisitos para aplicar una reducción del 70 %, el importe reducido sería de 6.300 euros.
El rendimiento que quedaría sujeto a tributación, antes de considerar los demás elementos de la declaración, sería de 2.700 euros.
Este ejemplo no representa un ahorro fiscal de 6.300 euros, sino una reducción de la renta sometida a gravamen.
El ahorro real dependerá del tipo de gravamen aplicable y del resto de las circunstancias del contribuyente.
Por ello, antes de modificar un contrato para acceder a un incentivo fiscal, resulta aconsejable comparar el efecto económico de la reducción de renta con el beneficio tributario esperado.
NUEVA DEDUCCIÓN ESTATAL EN EL IRPF PARA DETERMINADOS INQUILINOS
Otra de las novedades fiscales es la incorporación de una deducción estatal para determinados contribuyentes que viven de alquiler.
El nuevo apartado 6 del artículo 68 de la Ley del IRPF, introducido por el artículo 6 del real decreto-ley, contempla una deducción del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual.
Para poder aplicarla, la base imponible del contribuyente debe ser inferior a 33.007,20 euros anuales.
La deducción está sujeta a una base máxima que depende de la renta del contribuyente y a requisitos adicionales, incluyendo determinadas limitaciones relacionadas con la titularidad de otras viviendas.
Por ejemplo:
Una persona trabaja por cuenta ajena en Almería, vive de alquiler y paga 650 euros mensuales.
Su gasto anual en alquiler asciende a 7.800 euros.
Aplicando exclusivamente el porcentaje del 10 %, el cálculo inicial sería de 780 euros.
Sin embargo, para determinar si puede aplicarse esa deducción es imprescindible comprobar su base imponible, el cumplimiento de los requisitos legales, la fecha de efectos de la medida y su interacción con las demás deducciones que correspondan.
La nueva deducción no debe confundirse con las deducciones autonómicas del IRPF, que tienen requisitos y límites propios.
¿QUÉ CAMBIA PARA LOS GRANDES TENEDORES Y LOS INVERSORES INMOBILIARIOS?
El real decreto-ley también introduce restricciones dirigidas a determinadas operaciones de adquisición de inmuebles.
Su artículo 1 establece limitaciones para entidades que desarrollan determinadas actividades de adquisición de viviendas o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones descritas por la norma.
También afecta a ciertas adquisiciones realizadas por personas jurídicas consideradas grandes tenedores, especialmente cuando concurren los supuestos relativos al precio de adquisición y al valor de tasación.
La regulación contempla excepciones para determinadas operaciones destinadas a vivienda asequible, social u otros fines legalmente protegidos.
Por tanto, no podemos afirmar que se haya prohibido de manera general la compra de viviendas por empresas, sociedades patrimoniales o inversores.
Las restricciones deben analizarse conforme al tipo de comprador, la operación realizada, su finalidad, el precio y las excepciones aplicables.
Esta novedad resulta especialmente relevante en las operaciones de inversión inmobiliaria, adquisición de carteras y compraventa de inmuebles por sociedades.
UNA NUEVA VÍA DE FINANCIACIÓN PARA COMPRAR LA PRIMERA VIVIENDA: EL MECANISMO «TU CASA»
El artículo 19 contempla la creación del mecanismo denominado «TU CASA», destinado a facilitar el acceso a la primera vivienda habitual hipotecada.
Se trata de una fórmula de financiación pública complementaria a la financiación hipotecaria privada, gestionada por el Instituto de Crédito Oficial.
La norma prevé préstamos que pueden alcanzar el menor de estos dos importes:
- El 20 % del valor de la vivienda.
-
Un máximo de 50.000 euros.
Estos préstamos se configuran sin intereses ni comisiones, conforme a las condiciones establecidas legalmente.
Por ejemplo:
Una persona desea adquirir su primera vivienda habitual en El Ejido por 180.000 euros.
El 20 % del precio de referencia utilizado en este ejemplo equivale a 36.000 euros.
En principio, esa cantidad estaría dentro del límite económico del mecanismo.
Sin embargo, ello no implica que el comprador tenga automáticamente derecho a recibir el préstamo.
Será necesario cumplir los requisitos establecidos, comprobar las condiciones financieras y atender al desarrollo operativo del programa.
Esta posibilidad puede ser especialmente relevante para compradores que disponen de ingresos suficientes para afrontar una hipoteca, pero tienen dificultades para reunir el ahorro inicial.
¿CÓMO AFECTA LA NUEVA LEY A LOS PEQUEÑOS PROPIETARIOS?
Uno de los aspectos que más preocupa es la situación de las personas que tienen una única vivienda alquilada o que obtienen ingresos complementarios de uno o varios inmuebles.
Para estos propietarios, los cambios pueden afectar principalmente a la duración de los contratos, la actualización de las rentas, la recuperación de la vivienda y la tributación de los rendimientos del alquiler.
Sin embargo, no todas las modificaciones deben interpretarse necesariamente como una pérdida de derechos.
La regulación también contempla determinados mecanismos de compensación y beneficios fiscales, sujetos a los correspondientes requisitos.
Por ejemplo, un pequeño propietario puede encontrarse con que un contrato debe prorrogarse durante más tiempo, pero también puede tener acceso a determinadas reducciones fiscales si formaliza un nuevo arrendamiento en las condiciones previstas.
Lo importante es estudiar conjuntamente las consecuencias civiles y fiscales.
Una decisión que parece ventajosa desde el punto de vista tributario podría no serlo económicamente si implica reducir considerablemente la renta durante varios años.
Del mismo modo, puede resultar arriesgado comunicar la finalización de un contrato sin haber comprobado previamente la aplicación de las nuevas prórrogas.
¿QUÉ DEBEN HACER AHORA LOS INQUILINOS Y LOS PROPIETARIOS?
Ante una reforma de esta importancia, lo recomendable es revisar cada situación contractual antes de adoptar decisiones.
En el caso de los inquilinos, conviene comprobar la fecha de formalización y vencimiento del contrato, las condiciones de actualización de la renta, las posibilidades de prórroga y la eventual aplicación de beneficios fiscales.
Para los propietarios, resulta fundamental revisar las cláusulas contractuales, las comunicaciones de finalización del arrendamiento, la situación económica del inmueble y los requisitos para aplicar incentivos tributarios.
Y en los supuestos de impago, desahucio o recuperación de la vivienda por necesidad, debe analizarse la situación concreta con especial atención a los requisitos procesales y a las medidas de protección que pudieran resultar aplicables.
También debe tenerse presente que las nuevas disposiciones pueden producir efectos diferentes según la fecha del contrato, la situación de las partes y el desarrollo posterior de la normativa.
CONCLUSIÓN: UNA REFORMA QUE EXIGE REVISAR LOS CONTRATOS Y PLANIFICAR LAS DECISIONES
La conocida como Ley Maricarmen ha situado nuevamente en el centro del debate jurídico y económico la regulación de los alquileres y la protección del acceso a la vivienda.
El Real Decreto-ley 29/2026 incorpora medidas relevantes que pueden afectar tanto a quienes viven de alquiler como a quienes son propietarios de una vivienda arrendada.
Las nuevas posibilidades de prórroga, las limitaciones a determinadas actualizaciones de renta, los mecanismos de protección frente a desahucios y los cambios fiscales hacen necesario estudiar los contratos y las circunstancias de cada contribuyente.
Sin embargo, es importante recordar que no todas las medidas se aplican automáticamente ni afectan por igual a todas las viviendas.
Además, al tratarse de un real decreto-ley, su continuidad normativa deberá comprobarse una vez se complete el correspondiente procedimiento parlamentario.
En González Rodríguez Asesores ofrecemos asesoramiento jurídico, fiscal y contable a propietarios, arrendatarios, particulares y empresas.
Podemos ayudarte a revisar tu contrato de alquiler, valorar las consecuencias de una prórroga, analizar las reducciones fiscales que pudieran corresponderte o estudiar las posibilidades legales existentes ante una situación de impago o finalización contractual.
Si tienes una vivienda alquilada, estás pensando en formalizar un nuevo contrato o quieres saber cómo te afectan las últimas reformas, contacta con González Rodríguez Asesores.
Estudiaremos tu situación de forma individualizada para que puedas tomar decisiones con seguridad jurídica y conocimiento de sus consecuencias económicas y fiscales.
Porque conocer la normativa antes de firmar, renovar o resolver un contrato puede evitar problemas y proteger tus derechos.